购房人口中的“预审”“预批”并不总是具有统一法律含义。口头测算、系统预审和正式审批不是一回事，在书面贷款批复和合同条件明确前，不应把额度当作已经确定。

常见六个阶段

1. 资格与预算预检

核对购房资格、首付款、公积金状态、征信和家庭负债，得到一个预算区间。这一步只帮助排除明显问题。

2. 签订交易文件

购房合同应明确付款、贷款未获批时的处理、违约和解约条件。不要依赖销售人员对贷款结果的口头保证。

3. 正式提交贷款申请

银行核验身份、收入、负债、首付款来源和购房用途。资料不一致时会要求说明或补件。

4. 房屋核验与评估

银行会关注房屋权属、交易真实性、抵押条件和价值。评估价不等于成交价，若评估结果影响额度，差额如何处理要提前写进资金方案。

5. 面签和合同确认

逐项核对借款金额、期限、执行利率、重定价方式、还款方式、提前还款、逾期责任及担保条款。看不懂的内容应在签字前要求书面解释。

6. 抵押登记与放款

满足合同约定的放款条件后，银行按交易安排发放贷款。放款并不代表手续全部结束，还应保存合同、回执和还款计划。

最容易误判的三件事

  • 征信“没有逾期”不等于一定获批；
  • 有收入证明不等于收入一定全部被认可；
  • 收到审批通知不等于已经放款。

各地不动产登记、公积金和银行流程不同。办理时应向对应机构核对当前顺序和所需原件。